观点直击 | 华南城这半年 毛利率承压与债务结构调整

原标题:观点直击 | 华南城这半年 毛利率承压与债务结构调整 来源:观点地产新媒体

观点地产网 11月30日,华南城控股有限公司通过电话形式召开2020/21财政年度半财年业绩发布会,除了主席兼执行董事郑松兴、执行董事郑嘉汶、首席财务总监陈茂昌、主席助理及企业融资与投资者关系负责人汪智斌,执行董事兼集团行政总裁赵立东也出席了会议。

“多项业务指标表现良好,部分指标已经超过了去年同期。”郑氏一如既往保持低调,赵立东作为主要发言者,甫一开场便如是总结。

他所提及时代背景,即上半财年经历严峻的经济形势及新冠疫情。

陈茂昌则用“令人满意”形容上半财年的业绩,其介绍,华南城在合同销售、收入、EBITDA、净利润都保持了增长,同时负债比率与3月底相近。

上述业绩增长的部分原因,归功于成本控制有所成就。在业绩会上,管理层数次提及成本控制的事宜。

被华南城自称“比较骄傲”的利润指标方面,期内毛利率录得38%,管理层认为与其它房地产公司大约20%的毛利率相比,公司盈利能力仍毋庸置疑。

但这并不能掩饰华南城毛利率存在下行压力,仅按半年计,过去三个上半财年该公司毛利率分别为41%、39%、38%。

过去多年,华南城一直围绕着分布于8个城市的商贸物流项目开展业务,并在“商贸+物流”的基础上探索其它业务,诸如“电商+网红”、会员超市、教育、新能源汽摩配、医美等。

华南城希冀转型能为项目带来活力,或许维持盈利能力的愿望也在其中。

毛利率承压

早在2019年初,华南城成立了投资开发集团、商业管理集团,这是赵立东进入公司主导的改革之一,目的是为了项目开发及招商运营的管理更专业化和精细化。

赵立东在接受观点地产新媒体采访时也曾表示,此举主要精神是“专业的人做专业的事”。

从2020/21财政年度上半年情况看,华南城合约销售80.7亿港元,同比增长4.4%。陈茂昌解释,若撇除汇率影响,合同销售增长6.5%。

即便如此,半年销售额增幅6.5%仍较同行为低。根据观点指数统计,1-11月TOP100房企总销售金额11.52万亿元,同比增长10.7%,累计销售增幅较1-10月扩大1.1%。

在上半财年销售中,郑州、西安依然是主要贡献地区;按类别看,住宅占比43.6%,但同比下降逾12个点,其次是多功能商业占比37%,交易中心占比20%。

陈茂昌表示,华南城全财年销售目标160亿港元保持不变,上半年已达标逾50%。

期内,华南城收入71.07亿港元,按年增长22%,剔除汇率影响后增长24.4%;其中持续性收入13.24亿港元,同比增长10.6%,剔除汇率影响后增长18%。

据观点地产新媒体了解,持续性收入包括物业管理、仓储物流、奥特莱斯等。其中物业管理总建筑面积约1476.8万平方米,半年收入增长3.3%至3.35亿港元;仓储物流收入增长3.5%至2.03亿港元,奥特莱斯销售总额(GMV)增长4.1%至8.66亿元,收入则增长10.8%至2.231亿港元。

按照华南城的展望,持续性收入年增长目标需不低于20%。

期内,华南城毛利率为38%,同比下降1个点。尽管管理层强调盈利水平仍较高,但若与过去相比,毛利率仍呈现下行的趋势。

2017/18财年、2018/19财年、2019/20财年,华南城毛利率分别为43%、43%、45.7%;而2018/19上半财年、2019/20上半财年及2020/21上半财年,毛利率则分别为41%、39%、38%。

陈茂昌表示,截至9月底公司合同负债为156亿港元,保证了未来两三年的毛利率。

对于媒体所问及土地成本是否影响毛利率,华南城管理层并未直接回应。按陈茂昌的说法,公司拥有1700万平方米土地储备,并没有补充资源的迫切需求。

赵立东则表示,公司倾向于选择具有良好成长性、后期有爆发力的城市,目前有几个城市已进入甄选范围,但他并未透露具体情况。

控成本措施

除此以外,上半财年华南城母公司拥有人应占核心净利润7.35亿港元,同比增长46.4%;母公司拥有人应占净利润6.54亿港元,同比仅增长4.0%。

核心净利润高于净利润,这种情况在华南城过去几个财年里都属罕见。由于核心净利润未计入投资物业公平值收益及若干税务影响、商誉减值等,分析人士指,华南城或许受宏观经济及疫情影响,物业公允值也出现下跌。

无论如何,华南城对于核心净利润增长逾40%仍感到骄傲,核心净利率也从8.1%升至10.3%。陈茂昌解释,这一方面由于交付项目增加,另一方面也归功于成本控制有所成就。

从费用控制看,陈茂昌介绍,上半财年公司继续执行人员优化计划,通过多重途有效控制成本。包括销售及分销开支,与销售的比例从5.6%降至3.3%,行政开支从9.5%降至7.2%,“这两个数据反映了管理层进一步改善运营效率的决心。”

负债方面,华南城净负债相对净资产比率为67.3%,净负债对总资产比率为22%,总负债对总资产比率为49%,与年初相近

“结果就是我们不断改善债务结构和资本结构。”

业绩会上,被问及负债控制问题时,汪智斌回应,目前总体融资利率仍处于“比较合理的水平”,也有“非常大的提升空间”。

原因在于境内外融资成本的差异,华南城境外融资成本目前处于10%-12%区间,但该公司维持8%左右的总体融资利率,主要是境内融资水平相对较低导致,“所以我们也有意识在近两年优化整体债务结构。”

对此华南城的第一步策略即调整总体债务期限,以国内银行贷款为例,年初3年以上国内银行贷款为29亿元,在半年内增至50亿元,反映公司逐渐将短债变为长债;加权平均融资成本则为8.33%,较去年有所上涨。

陈茂昌补充,华南城在国内银行融资成本大约是6%,贷款额度主要与租金收入相关。公司非常重视租金收入提升,其中一个原因便是对未来银行融资有“非常大的正面的帮助”。

此前做公司未来展望时,陈茂昌也提及,要加强跟境内境外金融机构的合作,取得更好的增长,也改善资本结构和债务结构。

商贸物流转型

商业管理集团方面,推行“重招商、强运营”专业化园区运营管理,是华南城近年来的主要战略之一,在业绩会上管理层同样着重谈到这方面的情况。

据观点地产新媒体了解,赵立东表示,华南城在原有“商贸+物流”基础上,引进了8个新业态,分别是“网红+电商”、会员超市、平价家具、奥特莱斯,属于成熟业态;以及教育、新能源汽摩配件、医养美业、食品大健康,属于培育业态。

目前全国8个华南城已经连续落地新业务,包括深圳、郑州、南昌项目的电商网红直播基地,南宁、合肥和南昌项目的会员制超市等。

这也被视为传统商贸物流项目应对时代变化的案例之一,实际上随着技术的进步及运用,大部分线下都面临着线上的严峻挑战。

以电商业务为例,华南城旗下深圳、郑州等地项目已入驻逾1000家电商,包括跨境电商等。赵立东曾对观点地产新媒体谈及电商业务,表示公司实际上打通了物品流通的产业链,从交易到展示,到流通等环节。

管理层强调,公司近几年引入很多创新业态是保持持续活力的一个重要因素。

赵立东谈及未来发展方向时,表示公司以全新业态进入新的城市,同时将引入更多合作单位,除了已披露的腾讯、万达等,目前已在洽谈其它方共同开发新的项目,以提高开发强度,缩短培育周期。

他同时表示,华南城将总结运营的经验和教训,对产业、生活配套和商业进行合理的配比。

数据显示,2017/18财年、2018/19财年、2019/20财年,华南城合同销售分别为120.2亿港元、146.8亿港元、135.1亿港元,按计划今年该公司拟维持160亿港元目标不变。

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